Как рассчитать окупаемость ГАБа с индексацией аренды
Пошаговый расчёт накопленного потока с индексацией: учебная таблица, расходы, простой и ограничения простой окупаемости. Почему нельзя индексировать доход дважды.
Постройте поток по годам и увидьте, при каких предпосылках он покрывает начальные вложения.
Короткий ответ. Окупаемость с индексацией считают по годам: определяют аренду каждого периода, вычитают соответствующие расходы и накапливают поток до покрытия начальных вложений. Деление цены на аренду первого года не отражает рост платежей. Но сама индексация тоже не гарантирует, что договор исполнится весь расчётный срок.
Соберите исходные данные
Нужны полный вход в объект, текущая ставка, дата и правило первого повышения, дальнейший порядок индексации, расходы собственника и сценарии простоя. Отдельно учитывают налоги и кредит. Если повышение требует соглашения сторон, его нельзя без пояснения моделировать как автоматическое.
При покупке действующего объекта отсчёт индексации часто связан с договорной датой, а не с днём покупки. Поэтому первый инвестиционный год может содержать месяцы с разными ставками. Для точной модели удобнее помесячный расчёт, особенно при каникулах и ступенчатой аренде.
Учебная модель на пять лет
Предположим, полный вход составляет 15 млн рублей. Аренда первого года — 1,8 млн, индексация с начала каждого следующего года — 5%. Условные расходы и резерв первого года — 300 тысяч, они тоже растут на 5%. Простоя, налогов и кредита в этой упрощённой таблице нет.
| Год | Аренда, млн ₽ | Расходы и резерв, млн ₽ | Поток, млн ₽ | Накоплено, млн ₽ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1,800 | 0,300 | 1,500 | 1,500 |
| 2 | 1,890 | 0,315 | 1,575 | 3,075 |
| 3 | 1,985 | 0,331 | 1,654 | 4,729 |
| 4 | 2,084 | 0,347 | 1,736 | 6,465 |
| 5 | 2,188 | 0,365 | 1,823 | 8,288 |
Значения округлены отдельно, поэтому разность округлённых колонок может отличаться на одну тысячную. Расчёт ведётся по неокруглённым суммам. Поток года t равен 1,5 млн × 1,05 в степени t−1. В реальной модели аренда и расходы могут расти по разным правилам.
Когда вложения покрываются
За восемь лет модель накапливает около 14,324 млн рублей. Поток девятого года — около 2,216 млн. Остаток 0,676 млн покрывается примерно за 0,305 года, если условно считать поступления равномерными. Простая окупаемость в таком приближении — около 8,3 года.
Без индексации тех же 1,5 млн ежегодного потока хватило бы на 10 лет. Разница возникает из допущения о росте. Она исчезнет или уменьшится, если расходы растут быстрее, появляются каникулы, простой или замена арендатора. Для реального календаря следует искать месяц пересечения накопленного потока с вложениями.
Какие ошибки меняют результат
Не индексируйте весь чистый поток автоматически, если договор повышает только аренду. Не прибавляйте индексацию повторно к уже повышенной сумме. Не относите возвратное обеспечение к доходу. Не начинайте новый цикл повышения от даты покупки, если договор предусматривает другую дату.
Если срок расчёта выходит за пределы действующего договора, это отдельная гипотеза продления или новой аренды. Её нужно отметить и проверить сценариями. Долгий расчёт не превращает возможные платежи в подтверждённые обязательства.
Что не показывает простая окупаемость
Она не учитывает стоимость денег во времени и сама по себе не оценивает выгодность относительно другого вложения. Дисконтированная модель отвечает на другой вопрос и требует обоснованной ставки. Будущую продажу также показывают отдельно: сумма реализации не является арендным доходом.
Данные для модели с индексацией
Отмечайте только то, что подтверждено документами или проверкой. Отметки действуют до перезагрузки страницы.
Проверено 0 из 4. Оставшиеся пункты — вопросы для следующего разговора.
Если копирование недоступно, выделите нужные пункты вручную. Данные никуда не отправляются.
Частые вопросы
Можно ли принять 5% как стандарт рынка?
Нет. Это только допущение учебного примера. Используйте формулу и даты конкретного договора, а расходы рассчитывайте независимо.
Что делать с вероятным простоем?
Добавьте месяцы без аренды, расходы этого периода и подготовку для нового арендатора. Затем пересчитайте накопленный поток, не ограничиваясь снижением одной годовой ставки.
Источники и методика
Материал подготовлен 3 октября 2026 года. Источники подтверждают указанные в тексте сведения о документах, сервисах или требованиях операторов. Порядок сравнения и расчёты — редакционная методика shadrin.invest. Все числовые примеры учебные, не являются статистикой рынка или результатами клиентских сделок.
Читать дальше
Материал помогает разобраться в принципах анализа. Решение по конкретному объекту требует проверки документов и расчёта под условия инвестора. Доходность и цена продажи не гарантированы.