НДС при продаже недвижимости на УСН в 2026 году
Порог 20 млн рублей, момент утраты освобождения и состав цены: что проверить продавцу коммерческой недвижимости на УСН до подписания договора.
Короткий ответ: УСН в 2026 году не означает автоматическое отсутствие НДС. Нужно проверить доход за 2025 год, накопленный доход 2026 года, момент утраты освобождения и условия конкретной реализации. Продажа дорогого объекта способна изменить налоговую ситуацию продавца.
Главная ошибка — посчитать только налог по УСН, согласовать окончательную цену и лишь перед передачей помещения выяснить вопрос НДС. Исправлять договор на этом этапе значительно сложнее.
Как работает освобождение в 2026 году
В методических рекомендациях ФНС для 2026 года указан порог доходов 20 млн рублей. При превышении за 2025 год обязанности по НДС возникают с начала 2026 года. Если освобождение действовало, но порог превышен в течение 2026 года, начало исполнения обязанностей связано с первым числом следующего месяца.
Поэтому фраза «сделка превысила лимит — вся её стоимость автоматически облагается НДС» неточна. Нужно сопоставить поступления, дату превышения, авансы и момент определения налоговой базы по реализации.
Что проверить в календаре сделки
| Данные | Для чего нужны |
|---|---|
| Доходы предыдущего года | Проверка освобождения на начало года |
| Доходы по месяцам текущего года | Определение момента превышения |
| Аванс и окончательный расчёт | Анализ поступлений и налоговых последствий |
| Передача недвижимости по акту | Проверка момента реализации для НДС |
| Применяемая ставка и вычеты | Расчёт суммы налога и цены |
Условная ситуация: предприниматель подходит к порогу в сентябре, получает оплату за объект, а передаёт его в октябре. Ответ нельзя получить только из суммы оплаты. Бухгалтер должен проверить освобождение и налоговую базу на каждом этапе.
Почему в договоре нужно явно указать НДС
Базовая ставка НДС с 1 января 2026 года составляет 22%. Для УСН существуют специальные ставки 5% и 7% при соблюдении условий. Они не взаимозаменяемы по желанию сторон сделки: выбор режима расчёта связан с критериями и правилами вычетов.
Пример арифметики, а не выбора ставки: если согласована цена 12,2 млн рублей, включающая НДС 22%, налог внутри этой суммы равен 2,2 млн рублей. Если же стороны согласовали 12,2 млн плюс НДС 22%, итог составит 14,884 млн рублей. Одна неточная фраза меняет бюджет покупателя и выручку продавца.
Для специальных ставок расчёт будет другим. Проверьте, что формулировки в договоре, счёте и передаточных документах соответствуют одной налоговой модели.
Подготовка до выставления объекта
- Получите у бухгалтера расчёт доходов и налогового статуса.
- Согласуйте календарь оплаты и передачи без искусственного искажения сделки.
- Установите, включает ли запрашиваемая цена НДС.
- Проверьте последствия для других операций продавца после утраты освобождения.
- Сравните чистую выручку по допустимым сценариям.
Частые вопросы
НДС заменяет налог по УСН?
Нет. Это разные налоговые обязательства; их необходимо учитывать в общей модели сделки.
Покупатель всегда может принять НДС к вычету?
Нет. Это зависит от его налогового режима, назначения покупки, документов и условий вычета.
Можно ли ориентироваться на договор продажи 2025 года?
Только после обновления налоговых положений. Ставки и пороги 2026 года нужно проверять отдельно.
Источники и следующий шаг
Проверено 6 октября 2026 года. Методические рекомендации ФНС по НДС на УСН в 2026 году, ФНС о ставке НДС 22%.
При подготовке продажи используйте также этапы сделки с коммерческой недвижимостью. Перед подписанием нужен индивидуальный расчёт: приведённые примеры не определяют налог конкретного продавца.
Материал помогает разобраться в принципах анализа. Решение по конкретному объекту требует проверки документов и расчёта под условия инвестора. Доходность и цена продажи не гарантированы.