Как подтвердить МАП и ГАП при продаже помещения с арендатором

Короткий ответ: подтвердить арендный поток помогает связка «договор — начисление — банковское поступление — расходы». Один договор с привлекательной ставкой не доказывает, что собственник действительно получает эту сумму каждый месяц.

Покупатель задаёт вопрос о доходности, но часто хочет понять другое: сможет ли он рассчитывать на эти деньги после сделки? Чем понятнее документы, тем меньше поводов закладывать в цену скидку за неопределённость.

Не смешивайте четыре показателя

МАП × 12 — удобный ориентир, но он не учитывает каникулы, неплатежи, изменение ставки и периоды простоя. Поэтому расчётный ГАП и фактические поступления за год показывайте отдельно.

Соберите помесячную таблицу

Для каждого месяца укажите начисленную аренду, полученную оплату, долг на конец периода, коммунальные компенсации и расходы собственника. У каждой цифры должен быть источник.

Банковская выписка за 12 месяцев обычно полезнее одной удачной платёжки. Если доступна история за 24 месяца, она поможет увидеть сезонность и просрочки. Это рекомендация по проверке, а не установленная законом обязательная глубина отчёта.

Передавайте только относящиеся к объекту документы: закройте сведения о посторонних операциях и персональные данные, которые не нужны покупателю. Для детальной проверки можно согласовать конфиденциальность и порядок доступа.

Пример: почему 300 тысяч в месяц не всегда дают 3,6 млн дохода

Условный расчёт: ставка — 300 тыс. рублей в месяц, два месяца предусмотрены арендные каникулы. Начисленная аренда за год — 3 млн. Из неё 150 тыс. ещё не оплачено, значит денежные поступления составляют 2,85 млн.

Если расходы собственника за тот же период равны 350 тыс., денежный результат до финансирования и налога на доход — 2,5 млн. Это уже другой показатель, чем годовая аренда. Называя его чистым, обязательно поясните, какие расходы и налоги включены.

Депозит 300 тыс. и коммунальная компенсация не должны незаметно увеличивать регулярный арендный поток. Их природа отличается от платы за пользование помещением.

Пакет документов для покупателя

1. Действующий договор аренды со всеми дополнительными соглашениями.
2. Выписки по поступлениям и акт сверки.
3. Реестр депозитов, авансов, долгов и спорных удержаний.
4. Подтверждения расходов собственника.
5. График индексации, каникул и ближайших возможностей расторжения.
6. Пояснение к отклонениям: почему конкретный месяц отличается от обычного.

При аренде с процентом от оборота покажите фиксированную и переменную части отдельно. Не выдавайте лучший месяц за устойчивую базу на весь следующий год.

Частые вопросы

Можно ли показать только акт сверки?

Лучше дополнить его банковскими поступлениями. Сверка подтверждает состояние расчётов, но не заменяет всю историю платежей.

Нужно ли скрывать просрочки, если долг уже закрыт?

Нет. Объясните причину и покажите погашение. Прозрачная история помогает покупателю оценить дисциплину арендатора.

Есть ли единая обязательная форма отчёта по ГАБу?

Эта статья предлагает рабочую структуру проверки. Состав отчётности зависит от сделки и не подменяет обязательные бухгалтерские документы.

Методика и следующий шаг

Подготовлено 6 октября 2026 года. Пример учебный, не относится к объектам каталога и не является рыночной статистикой. В статье используется сопоставление договора, начислений и кассового потока; методика NOI должна раскрываться в каждом расчёте.

Для второй стороны сделки: как покупателю проверить арендный поток. Для договоров с оборотной частью: фиксированная аренда и РТО.